2025. gada 28. novembrī tika izsludināts likums “Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā”, kas stājas spēkā 2026. gada 5. janvārī. Grozījumu mērķis ir risināt pastāvošās problēmas daudzdzīvokļu dzīvojamo māju atjaunošanas jomā un stiprināt dzīvokļu īpašnieku kopību (turpmāk – Kopība) kā pilnvērtīga tiesību subjekta iespējas piedalīties civiltiesiskajā apgrozībā, tostarp nodrošinot Kopībām iespēju saņemt kredītiestāžu izsniegtus aizdevumus. Grozījumi ir cieši saistīti ar valsts prioritāti veicināt dzīvojamā fonda energoefektivitāti un drošību, kā arī ar nepieciešamību nodrošināt skaidru Kopības pārstāvības un atbildības struktūru kredītiestāžu un citu sadarbības partneru priekšā. Ar grozījumiem tiek precizēts Kopības izveidošanās brīdis un tās darbībai piemērojamais regulējums, lai nodrošinātu juridisko noteiktību, īpaši attiecībās ar kredītiestādēm un citiem pakalpojumu sniedzējiem. Vienlaikus tiek ieviesti arī atsevišķi izņēmumi patieso labuma guvēju (turpmāk – PLG) reģistrācijas procesā, tādējādi mazinot administratīvo slogu.

Kopības pienākums atklāt PLG

Kopības pienākums atklāt savus PLG iestājas brīdī, kad Kopība vēlas stāties civiltiesiskajās attiecībās ar trešajām personām. Informācijai par PLG jābūt reģistrētai (ja netiek piemērota PLG prezumpcija) pirms darījuma attiecību nodibināšanas. Kopība attiecībā uz pienākumu noskaidrot un atklāt PLG ir pielīdzināma juridiskai personai. PLG tiek noskaidrots atbilstoši Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma (turpmāk – NILLTPFNL) 1. panta pirmās daļas 5. punkta “a” apakšpunktam. Informācija par Kopības PLG tiek reģistrēta Reģistra vestajā Juridisko veidojumu PLG reģistrā.

PLG noteikšanas principi

PLG tiek atklāti pēc “īpašumtiesību” analoģijas – dzīvojamās mājās ar mazāk nekā četriem dzīvokļiem par PLG tiek uzskatīti īpašnieki, kuriem pieder vairāk nekā 25% no dzīvojamajā mājā ietilpstošajiem dzīvokļu īpašumiem. Tas attiecināms arī uz situācijām, kad kontrole pastāv uz cita tiesiska pamata, piemēram, ja persona rīkojas vairāk nekā 25% dzīvokļu īpašnieku vārdā, bet šāda ietekme neizriet no atsevišķiem balsojumiem kopsapulcē. Vienlaikus jāuzsver, ka lielākajā daļā dzīvojamo māju dzīvokļu skaits un īpašnieku īpatsvars nozīmē, ka PLG noteikšana, balstoties uz procentuālo slieksni, praksē ir iespējama tikai atsevišķos gadījumos.

Attiecībās ar pārvaldnieku Kopību pārstāv tās pilnvarotā persona, un šāds statuss pats par sevi nerada PLG statusu. Tomēr pilnvarotā persona var tikt uzskatīta par Kopības PLG situācijā, ja Kopībai nav reģistrēta pārvaldnieka, neviens no īpašniekiem nesasniedz vairāk nekā 25% līdzdalību, nav identificējama arī cita fiziskā persona, kuru varētu uzskatīt par Kopības PLG, un Kopība pilnvarotajai personai ir piešķīrusi plašu pilnvarojumu tās pārstāvībai attiecībās ar trešajām personām.

Prezumpcija par PLG – pārvaldnieku

Kopības PLG atklāšanas jautājumā ir pieļaujama atkāpe no ierastās kārtības. Pirmkārt, kā jau norādīts, Kopībai ir raksturīga sadrumstalota īpašumtiesību struktūra, kas nozīmē, ka lielākajā daļā gadījumu Kopības PLG, balstoties uz dzīvojamajā mājā esošo dzīvokļu īpašumu skaitu, nav iespējams noteikt. Otrkārt, jāņem vērā pārvaldnieka būtiskā loma dzīvojamo māju apsaimniekošanā un Kopības pārstāvībā attiecībās ar trešajām personām. Tā kā Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā jau tiek reģistrētas ziņas par dzīvojamās mājas pārvaldnieku un šī informācija ir brīvi un nepastarpināti pieejama ikvienam, nav nepieciešams to dublēt Reģistra vestajā reģistrā gadījumos, kad par Kopības PLG uzskatāms pārvaldnieks.

Proti, ja dzīvojamo māju pārvalda un Kopību attiecībās ar trešajām personām pārstāv pārvaldnieks, un, ievērojot NILLTPFNL 1. panta pirmās daļas 5. punkta “a” apakšpunktu, PLG nav iespējams noskaidrot, informācija Reģistrā netiek reģistrēta. Šādā gadījumā jebkura trešā persona, tostarp NILLTPFNL subjekti (kredītiestādes, ārpakalpojuma grāmatveži u.c. subjekti), pamatojoties uz minētā likuma 18. panta septīto daļu kā arī Dzīvokļa īpašuma likuma 15.⁵ panta piekto un sesto daļu, par PLG uzskata pārvaldnieku, ja tas ir fiziska persona, vai pārvaldnieka izpildinstitūciju, ja pārvaldnieks ir juridiska persona.

Gadījumos, kad PLG ir pārvaldnieks (tiek piemērota prezumpcija), NILLTPFNL subjekts vai cita persona datus iegūst no Būvniecības informācijas sistēmas, nevis Reģistra. Reģistrā PLG dati tiek atklāti tikai tad, kad PLG nav nosakāms, piemērojot prezumpciju[1].

Ziņu iesniegšana par PLG

Informācija tiek reģistrēta uz pieteikuma pamata. Informāciju iesniedz pārvaldnieks, bet, ja tāda nav,– Kopības pilnvarotais pārstāvis. Pilnvarotais pārstāvis pieteikumam pievieno pilnvaru, kas apliecina viņa tiesības rīkoties kopības vārdā[2]. Izņēmuma gadījumā pieteikumu paraksta visa kopība. Pieteikumā norāda šādu informāciju:

1. Kopības nosaukumu – norāda nosaukumu, ko piešķīris Būvniecības valsts kontroles birojs;
2. reģistrācijas numuru – norāda identifikatoru, ko piešķīris Būvniecības valsts kontroles birojs;
3. valsti, kurā Kopība reģistrēta – Latvija;
4. PLG identificējošo informāciju;
5. PLG valstspiederību;
6. PLG pastāvīgās dzīvesvietas valsti;
7. kontroles veidu pār Kopību un personas, ar kuras starpniecību kontrole tiek īstenota, datus (piemēram, kā dzīvokļa īpašuma īpašnieks, ja kontrole tiek īstenota tieši, vai uz pilnvarojuma pamata caur personu 1, 2 utt.).

Lai pārliecinātos, ka pieteiktā persona kā PLG–īpašnieks atbilst norādītajam statusam, Reģistra valsts notārs informāciju verificē, salīdzinot to ar Zemesgrāmatas datiem. Attiecībā uz citas pieteiktās personas atbilstību PLG statusam iesniedzams dokumentārais pamatojums atbilstoši NILLTPFNL 18.¹ panta pirmajai daļai, proti, dokuments, kas apliecina īstenoto kontroli un/ vai identificējošo informāciju.

Pārejas noteikumi un termiņi

Kopības, kas izveidotas līdz 2026. gada 5. janvārim:

• Būvniecības valsts kontroles birojs līdz 2026. gada 1. aprīlim reģistrēs Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā[1].
• Ja uz Kopību nav attiecināma prezumpcija par PLG – pārvaldnieku, tad: PLG informācija Reģistrā iesniedzama līdz 2026. gada 1. oktobrim[2].

Ja Kopības struktūra pēc minētā termiņa mainās (piemēram, mainās dzīvokļu īpašnieku sastāvs vai pārvaldnieks), Kopībai ir pienākums nekavējoties, bet ne vēlāk kā 14 dienu laikā, aktualizēt PLG informāciju gadījumā, ja prezumpcija vairs nav piemērojama[3].

Dokumentu iesniegšana

Reģistram iesniedzamo pieteikumu un tam pievienotos dokumentus var iesniegt elektroniski vai papīra formā, izmantojot pasta pakalpojumus[4]. Ņemot vērā, ka pakalpojumu portāls registrs.ur.gov.lv nav pielāgots minēto pieteikumu un tiem pievienoto dokumentu iesniegšanai, elektroniski pieteikumi iesniedzami, nosūtot tos uz e-pasta adresi pasts@ur.gov.lv vai iesniedzot e-adresē. Papīra formātā dokumenti iesniedzami, izmantojot pasta pakalpojumus.

Valsts nodevas samaksa un dokumentu izskatīšana

Kā norādīts iepriekš, gadījumā, ja Kopība vēlas stāties civiltiesiskajās attiecībās un uz to nav attiecināma prezumpcija par PLG, Kopībai ir pienākums Reģistrā iesniegt pieteikumu PLG informācijas reģistrācijai, pieteikumā norādot ziņas par Kopību un identificēto PLG, kā arī pievienojot dokumentus, kas pamato pieteikumā norādītās ziņas[5]. Reģistra valsts notārs, izskatot iesniegtos dokumentus, triju darbdienu laikā no pieteikuma saņemšanas dienas pieņem lēmumu par ziņu reģistrāciju vai atteikumu reģistrēt ziņas juridisko veidojumu PLG reģistrā. Ja pieteikuma iesniedzējs viena mēneša laikā no dienas, kad Reģistrs pieņēmis lēmumu par atteikumu reģistrēt ziņas juridisko veidojumu PLG reģistrā, novērš lēmumā norādītos trūkumus un atkārtoti iesniedz pieteikumu par to pašu ziņu reģistrāciju, valsts nodeva atkārtoti nav jāmaksā.

Informācijas glabāšanas ilgums un pieejamība

Informācija par Kopības PLG Reģistrā ir pieejama piecus gadus no brīža, kad reģistrētas ziņas par Kopības PLG izbeigšanos[6]. Gadījumā, ja Kopība kā tiesību subjekts beidz pastāvēt, Būvniecības valsts kontroles birojs informāciju par Kopības izbeigšanos nodod Reģistram[7], kam ir tiesības pieņemt lēmumu par PLG atbrīvošanu, tādējādi nodrošinot, ka saistītajos reģistros ietvertā informācija ir savstarpēji saskanīga un nav pretrunīga.

^{[1] Dzīvokļa īpašuma likuma pārejas noteikumu 13. punkts}

^{[2] Dzīvokļa īpašuma likuma pārejas noteikumu 14. punkts}

^{[3] NILLTPFNL 18.2 panta pirmā daļa}

^{[4] Likuma „Par Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistru” 4.4 panta sestā daļa}

^{[5] NILLTPFNL 18.1 panta pirmajai daļai}

^{[6] NILLTPFNL 18.6 panta piektā daļa}

^{[7] Dzīvokļa īpašuma likuma 15.4 panta astotā daļa}

^{[1] Dzīvokļa īpašuma likuma 15.5 panta sestā daļa}

^{[2] Likumprojekta “Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā” anotācija. Pieejama: https://titania.saeima.lv/LIVS14/SaeimaLIVS14.nsf/0/8F9FEA02B7B17039C2258C84002C87FB?OpenDocument}